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“Megaconsorcios”. Importancia sustancial y procesal. Su adopción en el Código Civil y Comercial de la Nación

February 12, 2018

Genéricamente hemos denominado “megaconsorcio” a la conjunción en una misma edificación de unidades destinadas a vivienda, cocheras, galerías comerciales y oficinas, todo en sectores operativamente independientes.

 

Sin embargo, con mayor precisión, en esta etapa centralizamos el análisis en las construcciones caracterizadas como edificios elevados en un mismo suelo como torres material y funcionalmente independientes unas de otras. [1]

 

En el derecho comparado se han empleado distintos vocablos para designar la cuestión que tratamos ahora: en el derecho español se habla de “ciudades dormitorio” o “propiedades horizontales atípicas” [2]; en el italiano de “supercondominio” o “condomini autonomi” [3]; mientras que el derecho francés ha caracterizado a cada una de las torres que forman el complejo como “sindicato secundario” [4].-

 

El suelo como elemento necesariamente común.

 

Desde un punto de vista específico el “megaconsorcio” –como fenómeno propio de la propiedad horizontal- entendemos requiere del suelo como elemento necesaria y esencialmente común, lo cual ha recibido excepción en otras legislaciones comparadas[5].-

 

Desde nuestro punto de vista la introducción de la figura del derecho real de superficie, no tendría incidencia en el sistema que analizamos.

 

En la legislación vigente no admitimos la existencia de edificaciones afectadas a la propiedad horizontal en forma autónoma si el suelo es común a todas ellas; salvedad hecha que las edificaciones se hallen implantadas en la misma manzana, pero ubicadas en sectores del suelo que resulten parcelas distintas. -

 

Algunas notas propias del fenómeno que hemos definido “megaconsorcio” están constituidas así:

 

Las edificaciones separadas sobre un suelo común, funcionan y operan independientemente como consorcios separados, pero sin regulación asamblearia o estatutaria alguna, se trata de una situación de hecho.

 

En este sentido no existe duda alguna, pues la personalidad y representatividad extrajudicial o judicial con relación a los consorcistas o terceros no existe entendida en cabeza de los “órganos” de cada edificación y solo estará dada a un administrador general, designado en el reglamento o en asamblea posterior a su dictado.

 

Puede resultar también que el reglamento de copropiedad admita y prevea cierta autonomía para cada bloque de edificación, disponiéndose la existencia y funcionamiento de administradores, asambleas y consejos de propietarios para cada torre.

 

Aun así, y si se concibe -en cada uno de los sectores o edificios- la existencia de órganos de administración y asamblearios separados, sin duda cada uno de ellos actuará sujeto a un órgano de administración y gobierno que representa a la comunidad en forma única e indivisible frente a terceros; o sea, responderá a un administrador general y se someterá –en definitiva- a una asamblea general.

 

El sistema puede ser originario o sucesivo según se encuentre en el reglamento de propiedad en forma originaria o se regule con posterioridad mediante la reforma del mismo. En cualquier caso, no hallamos los atributos mínimos para reconocer personalidad jurídica en cada sector o edificación independiente.

 

En cuanto a la responsabilidad civil frente a terceros, tiene que recaer necesariamente sobre la persona jurídica “madre” consorcio y no sobre cada edificación autónoma material o funcional, pues estas carecen de personalidad jurídica propia. En este caso, nada impide reclamos de regreso contra los condóminos del sector en el cual se generó el daño, pero ello así por aplicación de las normas reglamentarias que disponen sobre la responsabilidad por el hecho propio o las legales que aluden a las diversas hipótesis de responsabilidad civil. -

 

Los sectores y edificaciones separados, aún contando con administraciones separadas, sub-asambleas y consejos de propietarios, no podrían ser elevadas a la categoría de sujetos de derecho demandables judicialmente ni aún por sus propios integrantes. Este principio también es aplicable a los reclamos de terceros –no por la naturaleza u origen del crédito- sino por una cuestión de fondo más significativa cual es la personalidad como sujeto procesal de los sectores independientes funcionalmente, personalidad que no existe.

 

La realidad de nuestros días ha revelado la creciente frecuencia y generalización de estas construcciones de diversos edificios sobre un mismo terreno común, formando parte de una suerte de complejo o conglomerado habitacional con algunas notas propias dentro del régimen general de la propiedad horizontal.

 

En tal sentido, nuestra preocupación se ha visto reflejada en la regulación del fenómeno en el Código Civil y Comercial. Bajo la denominación de “Subconsorcios” el Art. 2068.- dispone:

“En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

 

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un sub- Administrador del sector.

 

En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

 

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran”.

 

Sin duda, del texto reseñado se traslucen notas que entendemos propias del “megaconsorcio”: a) Sectores ediliciamente distintos o separados pero asentados sobre un terreno común, b) Acotada independencia económico-funcional, justamente limitada por la pertenencia a una comunidad abarcativa; c) Ausencia de personalidad propia de cada sector y –por ende- carencia de capacidad para obligarse o responsabilizarse civilmente, respondiendo frente a terceros acreedores el consorcio “madre”.-

 

Si bien el art. 2068 del   Código Civil y Comercial, se refiere a una modalidad originaria del “megaconsorcio”, pues admite su regulación en el reglamento de copropiedad, sostenemos que la norma sería aplicable también al “megaconsorcio” de hecho.-

 

 

 

 

 

(*) Doctor en Derecho por la Universidad Nacional de Mar del Plata, Profesor Titular Regular de Derecho Procesal Civil y autor de diferentes obras en la materia de propiedad horizontal y Derecho Procesal Civil.

 

[1]Costantino, Juan A., La responsabilidad civil contractual y extracontractual en los “Megaconsorcios”. Operatividad y Legitimación Procesal, en Responsabilidad Civil de la Empresa, Edit.Jurídica Panamericana SRL., Sta.Fe, 1996, p.244.

 

[2] Mariano Fernadez Martín–Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho Español, Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, 1983, p.222.

 

[3] Adriana Nicoletti, Manuale del condominio, Buffetti Editore, Roma, 1986, p.8 y ss. y Cass.22 ottobre 1974, n.3033

 

[4] Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, p.79 y sgtes..

 

[5]Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, Alain Coret, Le Condominium, Edit.R.Pichot & Durand-Auzias, París, 1960; Marie Francoise Ristchym Guide Des Copropietaires, Edit.Marabout, París, 1990; Les copropietaires et leur syndic, Edit.La Decouverte. París, 1989; Claudio Carli, ABC del condominio, Buffettio Editore, Roma, 1988; Renanta Guiliana Balzani, Le spese condominiali, Buffetti Editore, Roma, 1988; José Arroyo López – Soro, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid, 1990; José Alfredo Caballero Gea, La Propiedad Horizontal, Edit.Dykinson, Madrid, 1987; Daniel Loscertales Fuertes, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid, 1992 y Mariano Fernadez Martín – Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho Español, Editoriales de Derecho Reunidas, madrid, 1983.

 

Citar: elDial.com - DC249A 

Publicado el 08/02/2018 

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