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DEC NU-2020-320-APN-PTE - Alquileres.

March 30, 2020

Sergio G. Benaroya.

 

Suspensión, temporaria,de los desalojos de los inmuebles detallados.

Prórroga, temporaria, de la vigencia de los contratos de locación hasta el 30 de Setiembre, con acuerdo de la parte locataria.

Congelamiento hasta la misma fehca  del precio de las locaciones respecto de los mismos inmuebles, con mecanismos para el pago de diferencias y deudas que puedan originarse.

Situación de vulnerabilidad del locador.

Mediación Obligatoria.

 

Este Decreto no se aplica: (ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN).

  • A los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246, excepto que se trate de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias

  • a los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. (ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado).

El Decreto es de Orden Público (Art.14) y se faculta al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el mismo (Art.13) y rige desde el 29 de Marzo de 2020 (Art.15), fecha en que fue publicado en el B. Oficial.

https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/202003291

 

SUSPENSIÓN DE LAS EJECUCIONES DE SENTENCIAS DE DESALOJOS Y LANZAMIENTOS:

 

En toda la Argentina.

Hasta el 30 de Setiembre de 2020

La norma (art. 2) habla de (suspensión) de  ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo. Se debe tratar de alguno de los siguientes:

 

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la LeyN° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTONACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

 

Es necesario que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación, de modo que no aplica por ejemplo al supuesto de desalojo por vencimiento de contrato, abandono de la locación, etc.

 

Se requiere que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. (ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario).

 

Quedan alcanzados los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto.

 

Se dispone la suspensión  los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

 

Recordemos que la suspensión se produce cuando, por las causas que la ley reconoce, el  plazo  de  prescripción  que  estuviere  corriendo  se  detiene  por  el  plazo  que  dura, pero al reanudarse el deudor aprovecha el plazo transcurrido hasta la suspensión.

 

En el Código Civil y Comercial existen distintas causas de suspensión (además de las que ya se encontraban normadas en el Código de Vélez vgr. relaciones  entre  cónyuges,  incapaces  y  sus  representantes,  entre la sucesión y el heredero con responsabilidad limitada. Y la «interpelación fehaciente» del art. 2541 antes denominada “constitución en mora del deudor, efectuada en forma auténtica», en el art. 3986, 2.° párr. CC) como: la existencia de relaciones entre la persona jurídica y quienes integran sus  órganos  de  administración  y  fiscalización, la convivencia, el pedido de mediación).

 

PRÓRROGA DE CONTRATOS (art. 3)

 

Quedan comprendidos:

  • Los contratos individualizados en el art. 9.

O sea

1.         De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTONACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

 

Siempre que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-,  (ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario),  sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere

Que hayan vencido desde el 20 de Marzo

 

También los contratos que se encuentren  vencidos, puesto que incluye los alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación  (ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.).

El plazo de la prórroga es hasta el 30 de setiembre alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación

 

OPCIÓN PARA EL INQUILINO:

 

El locatario puede optar también:

  • por del vencimiento pactado por las partes

  • o por al autorizado en este artículo.

Si opta por cualquiera de ellas está obligado a notificar en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible

.

FIADOR:

 

La extensión del plazo contractual implica, por el mismo plazo, la prórroga de las obligaciones de la parte fiadora, en todos los casos.

 

CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES (Art. 4)

 

No aplica a los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. (ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR).

 

Quedan comprendidos:

 

Los contratos individualizados en el art. 9.

 

O sea

1.   De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la LeyN° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTONACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

 

El plazo del congelamiento es  hasta el 30 de septiembre

 

El precio que se debe abonar hasta esa fecha es el de marzo.

 

Se aplica también para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

 

No quedan comprendidas las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria las que se rigen n conforme lo acordado por las partes.

 

SUBSISTENCIA DE FIANZA (ARTÍCULO 5°)

 

No se aplican hasta el 30 de septiembre o  hasta el plazo de prorroga menor optado por el locatario (art. 3):

 

- Lo relativo a las normas de la caducidad de la fianza y los requisitos para su renovación  (ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original

 

- ni las siguientes causales de extinción de la fianza:

          . prórroga del plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador ( inciso b)  del artículo 1596 del CCCN).

         . inacción judicial del acreedor contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

          . perención de  la instancia (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

 

DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: (Art.6)

 

El locatario debe abonar, haya o no vencido el contrato, como mínimo en 3 y como máximo en 6 cuotas, la diferencia que resulta entre el monto pactado contractualmente y el congelado correspondiente a Marzo.  (Se permite que las partes  pacten una forma de pago distinta que no  sea más gravosa para la parte locataria).

 

Las cuotas son mensuales, iguales y consecutivas.

 

Rigen a partir de la fecha de vencimiento del canon de Octubre y junto con este la primera, y los mismos días de vencimiento de los siguientes

 

No se pueden aplicar:

 

. intereses moratorios,

. intereses compensatorios

. intereses  punitorios

. ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

 

OBLIGACIONES DEL FIADOR

 

Subsisten hasta la total cancelación.

 

No pueden aplicarse:

 

- Lo relativo a las normas de la caducidad de la fianza y los requisitos para su renovación  (ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original

 

- ni las siguientes causales de extinción de la fianza:

         . prórroga del plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador ( inciso b)  del artículo 1596 del CCCN).

         . inacción judicial del acreedor contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

          . perención de  la instancia (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

 

DEUDAS POR FALTA DE PAGO: (Art.7).

 

Si se originan deudas por falta de pago, por pagos realizados fuera de plazos pactados o por pagos parciales, y siempre que se trate de las generadas desde la entrada en vigencia de la norma y hasta el 30 de Setiembre, se deben abonar (salvo que se pacte una forma de pago menos gravosa para el locatario) como mínimo en 3 y como máximo en 6 cuotas.

 

No puede el locador el resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

 

Las cuotas son mensuales, iguales y consecutivas.

 

La primera cuota se debe abonar junto con el canon de octubre.

 

Se permite la aplicación de  intereses compensatorios, que no excedan la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina

 

No se pueden aplicar:

. intereses moratorios,

. intereses  punitorios

. ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

 

OBLIGACIONES DEL FIADOR

 

Subsisten hasta la total cancelación.

 

No pueden aplicarse:

 

- Lo relativo a las normas de la caducidad de la fianza y los requisitos para su renovación  (ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original).

 

- ni las siguientes causales de extinción de la fianza:

 

     . prórroga del plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador ( inciso b)  del artículo 1596 del CCCN).

      . inacción judicial del acreedor contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

      . perención de  la instancia (inciso d) del artículo 1596 del CCCN).

 

BANCARIZACIÓN: (Art.8).

 

Se otorga un plazo de 20 días para que el locador comunique al locatario los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

 

MEDIACIÓN OBLIGATORIA: (Art.12).

 

Se suspende por el plazo de 1 año,  la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto y se invita a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del decreto.

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